Nachträge
Nachtragsmanagement im Bau: Nachträge sauber anmelden und abrechnen
Von der Änderung auf der Baustelle bis zur bezahlten Mehrleistung: erkennen, anmelden, anbieten, abrechnen.
Die kurze Antwort
Gutes Nachtragsmanagement heißt: Jede Änderung und jede Zusatzleistung wird erkannt, schriftlich angemeldet und mit Preis angeboten, möglichst bevor sie gebaut wird. Beim VOB/B-Vertrag musst du den Anspruch auf besondere Vergütung für eine zusätzliche Leistung ankündigen, bevor du mit der Ausführung beginnst. Mit Nachweisen, einem Angebot auf Basis eurer Kalkulation und einer Nachtragsliste, die jede Woche stimmt, wird aus gebauter Mehrleistung bezahlte Leistung.
- Vor der Ausführung anmelden
- Mit eurer Kalkulation anbieten
- Getrennt abrechnen
Typische Ursachen: Warum Nachträge offen bleiben
Nachträge entstehen auf der Baustelle, bezahlt werden sie über das Büro. Auf dem Weg dazwischen gehen sie leicht verloren:
Auf der Baustelle
- Änderung nur mündlich angeordnet
- Datum und Anordnender nicht notiert
- Fotos und Stunden fehlen
Bei der Anmeldung
- Anmeldung erst mit der Rechnung
- Kein schriftliches Angebot
- Unklar, wer im Betrieb zuständig ist
Beim Preis
- Kalkulationsgrundlage nicht zur Hand
- Mehr- und Minderkosten nicht getrennt
- Folgen für die Bauzeit nicht bedacht
Bei der Abrechnung
- Nachträge im Hauptauftrag versteckt
- Stand beim Auftraggeber unbekannt
- Beauftragte Nachträge fehlen im Abschlag
Was VOB/B und BGB vorsehen
VOB/B-Vertrag
- Der Auftraggeber darf Änderungen des Bauentwurfs anordnen und nicht vereinbarte Leistungen verlangen, die zur Ausführung erforderlich werden (Paragraph 1 Absatz 3 und 4 VOB/B).
- Geänderte Leistung: Ändern sich die Grundlagen des Preises, ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren, möglichst vor der Ausführung (Paragraph 2 Absatz 5 VOB/B).
- Zusätzliche Leistung: Du hast Anspruch auf besondere Vergütung, musst ihn aber ankündigen, bevor du mit der Ausführung beginnst (Paragraph 2 Absatz 6 VOB/B).
- Leistungen ohne Auftrag werden grundsätzlich nicht vergütet. Ausnahmen: Der Auftraggeber erkennt sie nachträglich an, oder sie waren notwendig, entsprachen seinem mutmaßlichen Willen und wurden ihm unverzüglich angezeigt (Paragraph 2 Absatz 8 VOB/B).
BGB-Bauvertrag
- Wünscht der Auftraggeber eine Änderung, strebt ihr eine Einigung an, und du erstellst ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung. Gibt es nach 30 Tagen keine Einigung, kann der Auftraggeber die Änderung in Textform anordnen (Paragraph 650b BGB).
- Die Vergütung richtet sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation kannst du fortschreiben (Paragraph 650c BGB).
- In Abschlagsrechnungen kannst du 80 Prozent der Mehrvergütung aus deinem Angebot ansetzen, wenn ihr euch über die Höhe nicht geeinigt habt und keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht (Paragraph 650c Absatz 3 BGB).
Die VOB/B gilt nur, wenn sie im Vertrag vereinbart ist. Ob ein Nachtrag im Streitfall durchsetzbar ist, klärt euer Anwalt.
Konkrete Schritte vom Erkennen bis zum Geld
Erkennen
Jede Abweichung vom Leistungsverzeichnis wird am selben Tag festgehalten: was, wo, wann und wer es angeordnet hat. Bautagebuch und Fotos genügen für den Anfang.
Anmelden
Schriftlich und vor der Ausführung, auch wenn der Preis noch offen ist. Bei zusätzlichen Leistungen nach VOB/B ist die Ankündigung Voraussetzung für den Anspruch.
Anbieten
Das Angebot baut auf eurer Kalkulation auf, getrennt nach Positionen, mit Mengen, Mehr- und Minderkosten und Nachweisen.
Beauftragung einholen
Die Zustimmung des Auftraggebers holt ihr schriftlich ein. Jeder Nachtrag hat einen Stand: angemeldet, angeboten, beauftragt oder strittig.
Abrechnen
Gebaute Nachträge gehören in den nächsten Abschlag und stehen in der Schlussrechnung getrennt und kenntlich (Paragraph 14 Absatz 1 VOB/B).
Jede Woche prüfen
Die Nachtragsliste kommt in jede Projektrunde: Was ist neu, was fehlt, wer kümmert sich bis wann.
Ein Nachtrag, der vor der Ausführung angemeldet und belegt ist, verhandelt sich in Ruhe und kommt früher aufs Konto.
So packen wir mit an
Wir bauen mit euren Bauleitern und eurer Kalkulation einen festen Weg für Nachträge auf, der im Alltag funktioniert und auch ohne uns weiterläuft. Wir arbeiten per Telefon, per Video und über einen geschützten Datenraum.
Was wir gemeinsam mit euch machen:
- Ausgeführte, aber noch nicht angemeldete oder abgerechnete Nachträge aus Bautagebuch, Aufmaß und Fotos zusammentragen.
- Nachweise ordnen und Nachtragsangebote mit eurer Kalkulation rechnen.
- Eine Nachtragsliste mit Betrag, Stand, nächstem Schritt und Verantwortlichem führen, jede Woche aktuell.
- Vorlagen für Anmeldung und Angebot erstellen und eure Leute darin schulen.
- Gespräche mit dem Auftraggeber mit euch vorbereiten. Die Entscheidungen trefft ihr.
Rechtliche Fragen im Einzelfall klärt euer Anwalt, den holen wir bei Bedarf dazu. Wenn du wissen willst, wo es sich bei euch lohnt anzusetzen: Kostenloses Erstgespräch anfragen oder direkt anrufen unter 0173 2571334.
Checkliste: Ist diese Forderung belegbar?
PDF, 2 Seiten, 171 KB, ohne Anmeldung
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen geänderter und zusätzlicher Leistung?
Bei einer geänderten Leistung ändert sich eine Leistung, die schon im Vertrag steht, etwa durch eine Änderung des Bauentwurfs. Dann ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren (Paragraph 2 Absatz 5 VOB/B). Eine zusätzliche Leistung steht gar nicht im Vertrag. Dafür hast du Anspruch auf besondere Vergütung, wenn du ihn vor der Ausführung ankündigst (Paragraph 2 Absatz 6 VOB/B).
Muss ein Nachtrag vor der Ausführung angemeldet werden?
Für zusätzliche Leistungen beim VOB/B-Vertrag ja: Den Anspruch auf besondere Vergütung musst du ankündigen, bevor du mit der Ausführung beginnst. Bei geänderten Leistungen soll der neue Preis vor der Ausführung vereinbart werden. In der Praxis gilt für beide: schriftlich anmelden, bevor gebaut wird.
Wie berechne ich den Preis für einen Nachtrag?
Beim VOB/B-Vertrag auf Grundlage der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und der besonderen Kosten der geforderten Leistung (Paragraph 2 Absatz 5 und 6 VOB/B). Beim BGB-Bauvertrag nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation darfst du fortschreiben (Paragraph 650c BGB).
Werden Leistungen ohne Auftrag bezahlt?
Grundsätzlich nicht. Beim VOB/B-Vertrag steht dir eine Vergütung trotzdem zu, wenn der Auftraggeber die Leistung nachträglich anerkennt oder wenn sie für die Erfüllung des Vertrags notwendig war, seinem mutmaßlichen Willen entsprach und ihm unverzüglich angezeigt wurde (Paragraph 2 Absatz 8 VOB/B). Sicherer ist der Weg über Anmeldung und Beauftragung vor der Ausführung.
Welche Unterlagen gehören zu einem Nachtrag?
Die Anordnung oder der Änderungswunsch mit Datum und Namen, eine Beschreibung der Leistung, Pläne oder Skizzen, Fotos, Mengen, Stunden- und Materialnachweise sowie das Angebot mit Bezug zu eurer Kalkulation. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller die Prüfung.
Wer sollte Nachträge im Betrieb verantworten?
Die Bauleitung erkennt und dokumentiert, die Kalkulation rechnet das Angebot, die Abrechnung bringt beauftragte Nachträge in Abschlag und Schlussrechnung. Die Geschäftsführung entscheidet, wenn es strittig wird. Wichtig ist eine feste Runde jede Woche, in der die Nachtragsliste durchgegangen wird.
Quellen
- dejure.org: Paragraph 1 VOB/B, Art und Umfang der Leistung
- dejure.org: Paragraph 2 VOB/B, Vergütung
- dejure.org: Paragraph 14 VOB/B, Abrechnung
- Gesetze im Internet: Paragraph 650b BGB, Änderung des Vertrags und Anordnungsrecht
- Gesetze im Internet: Paragraph 650c BGB, Vergütungsanpassung
Stand: . Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Lieber gleich darüber sprechen?
In 20 Minuten schauen wir gemeinsam, wo es sich bei euch lohnt anzusetzen. Vorbereiten musst du nichts.